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【转租】房东不同意转租怎么办
2020-05-22 20:27:55   

日常生活中,我们常常遇到转租房屋的事例,而房屋转租说到底是一件麻烦事。一来,租客不放心“二房东”能否保障自己的合法权益,而且租房合同是否有效也未可知;二来,房东在得知租客未经自己允许,擅自将房子进行转租,这也会引发很多不必要的纠纷。下面,我们来看看房东不同意转租怎么办。

小王是刚刚毕业的大学生,为了上班方便,他于2013年9月在在工作地点附近租了一间单室。房子是两室一厅的户型,另外一室是租房子给他的“二房东”周先生在住。小王和周先生签了为期一年的租房合同,同时一次性付给周先生一年房租,还交了2000元租房押金。2013年11月,房东李先生看到小王住在这里,得知“二房东”周先生将房子转租出去后,也没说什么。

但在2014年8月,房东又来了,这次很不高兴,说周先生没有征得他同意就把房转租给了别人。房东告诉小王,他和周先生有约定,不允许将房子转租,为此他还将租金降低了200元。房东表示,约定也写在了合同上,并出示了那份合同。小王看到,合同中约定:乙方擅自将房屋转租、分租的,甲方可以终止合同。如果房东要求小王搬走,但周先生又不想退钱,小王与周先生签订的合同是否有效?这个事情又该如何解决呢?

房东不同意转租怎么办

按照《合同法》第2百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

律师表示,按照合同法的规定,如果房东对小王与二房东签署的合同行使解除权,那小王和周先生签署的合同就是无效的。但是较高人民法院《关于审理城镇店面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”也就是说如果二房东周先生能提供证据证明房东知道房子转租,且6个月之内未对其行使异议的权利,那法院对房东取消与二房东签署合同,以及房东主张小王和“二房东”签署合同无效的行为是不予支持的。

房东不同意转租怎么办

而在之后调查得知,房东其实已将此房出售,借“二房东”违约为由,终止合同,因是周先生的过错,故房东只退还租金,不予以退还押金。而周先生认为此前房东知道房子转租而没有提出异议,是已经同意转租,而房东出卖租赁房屋,没有事先通知他的,他可以要求房东赔偿损失。所以,房东不但要全额退还押金,还要进行赔偿。

对此,律师表示,据法律规定,承租人在法律上有优先购买权。“房东出售租赁房屋,要提前在合理期限内通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买房子的权利,并且这个权利是受法律保护的。本案例中,房东没提前通知承租人,要承担赔偿的责任。”

至于案例提到的押金问题,律师提醒广大租客,押金只是保证金,除非和合同的相对方(在本案中指房东)之间有房子的经济纠纷,例如拖欠水电费,这些情况下押金可以提前充抵,如无其他特殊情况,合同解除押金就要返还。

较后,律师强调,签署租赁合同时一定要谨慎,注意合同中的各项条款,尤其是违约条款,要看清是如何约定的,这对日后维权,甚至面临诉讼的时候是很重要的。同时提醒广大租客,在签署租房合同前,一定要对房屋各方面多了解,例如出租人是否有房屋所有权、使用权,房屋可否转租、是否有抵押、有无挂牌出售等,避免以后发生纠纷。

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